Greining SA sýnir að húsnæðiskostnaður leggst ekki þyngra á Íslendinga en aðrar Norðurlandaþjóðir. Til að setja hlutina í samhengi þá hefur húsnæðisverð hækkað 57% umfram verðlag frá árinu 2010 en aðeins um 11% að teknu tilliti til launaþróunar yfir sama tímabil. Það er kjarni máls.

Þótt húsnæðisverð hafi hækkað til muna á síðastliðnum árum hafa húsnæðislánavextir samhliða lækkað, laun hækkað verulega og kaupmáttur vaxið margfalt á við það sem gengur og gerist í samanburðarlöndum. Íslendingar standa vel í alþjóðlegum samanburði og byrði húsnæðiskostnaðar er ekki meiri á Íslandi en á Norðurlöndum sé litið til hlutfalls af ráðstöfunartekjum.

Greining Íbúðalánasjóðs
Í nýlegri greiningu Íbúðalánasjóðs kemur fram að húsnæðiskostnaður íslenskra fasteignaeigenda hafi hækkað um 43% umfram almennt verðlag frá árinu 2010, langtum meira en á öðrum Norðurlöndum. Þar kemur einnig fram að næstmestu hækkanirnar hafi verið í Noregi og Svíþjóð eða um 20-23%. Þessi greining vekur spurningar um stöðu íslenskra fasteignaeigenda. Fljótt á litið mætti draga þá ályktun að kostnaður vegna eigin húsnæðis sé töluvert meira íþyngjandi hér en hjá helstu samanburðarþjóðum. Hér er þó aðeins hálf sagan sögð.

Framboðsskortur þrýstir upp verðinu
Greining Íbúðalánasjóðs er byggð á vísitölu húsnæðiskostnaðar sem gefin er út af Eurostat og mælir útgjöld vegna kaupa, viðhalds og þjónustu í tengslum við húsnæði. Þegar rýnt er í undirliði vísitölunnar má sjá, eins og Íbúðalánasjóður bendir réttilega á, að stærstan hluta hækkunarinnar hér á landi megi rekja til fasteignaverðs. Það kemur ekki á óvart.

Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hefur rúmlega tvöfaldast fá árinu 2010 og er viðvarandi framboðsskorti þar helst um að kenna. Við efnahagshrunið varð algjört frost á byggingamarkaði og þrátt fyrir auknar framkvæmdir undanfarin ár hefur ekki enn tekist að eyða undirliggjandi framboðsskorti. Fjölgun ferðamanna og aukning í heimagistingu hefur aukið eftirspurn eftir húsnæði enn frekar og vantar nú nokkur þúsund íbúðir til að skapa jafnvægi á markaði, ef tekið er mið af áætlun Samtaka iðnaðarins frá því í árslok 2017.

Hækkun fasteignaverðs hefur, sem áður segir, ekki átt sér stað í tómarúmi. Umræddur framboðsskortur hefur þrýst upp verðinu en á sama tíma hafa laun hækkað um 80%. Til að setja hlutina í samhengi þá hefur húsnæðisverð hækkað 57% umfram verðlag frá árinu 2010 en aðeins um 11% að teknu tilliti til launaþróunar yfir sama tímabili.

Samhengið skiptir máli
Ef ætlunin er að bera saman stöðu fasteignaeigenda milli landa er eðlilegast að tekið sé tillit til launaþróunar í hverju landi fyrir sig með einum eða öðrum hætti. Eurostat birtir einn slíkan mælikvarða þar sem húsnæðiskostnaður er settur í hlutfall við ráðstöfunartekjur heimila. Íbúðalánasjóður skautar framhjá þessu í sinni umfjöllun.

Ef horft er til hlutfalls húsnæðiskostnaðar af ráðstöfunartekjum þá hefur húsnæðiskostnaður á Íslandi lækkað um 1,6% frá árinu 2010, sem er það tímabil sem Íbúðalánasjóður horfir til í sinni greiningu. Með öðrum orðum þá hefur byrði húsnæðiskostnaðar íslenskra fasteignaeigenda  minnkað þrátt fyrir mikla hækkun fasteignaverðs. Á sama tíma hefur íslenskum heimilum sem eyða meira en 40% af ráðstöfunartekjum sínum í húsnæði fækkað um 3,3%. Þegar þessar tölur eru settar í samhengi við tölur frá öðrum Norðurlöndum kemur í ljós að byrði húsnæðiskostnaðar á Íslandi er í góðu samræmi við það sem gengur og gerist á meðal nágrannaþjóðanna. Skýrist þetta af því að þótt húsnæðiskostnaður hafi hækkað verulega þá hafa ráðstöfunartekjur einnig hækkað, eða sem nemur 57%.

Auka þarf framboð af húsnæði á Íslandi, sér í lagi á höfuðborgarsvæðinu. Það er besta leiðin til að slá á miklar verðhækkanir. Húsnæðiskostnaður hér á landi gæti verið enn lægri en forsendan er að draga úr skorti á húsnæði sem myndast hefur undanfarin ár. Lausnina er ekki að finna í millifærslum eða opinberum styrkjum heldur í því að auka framboð lóða og einfalda byggingarferlið í því augnamiði að hér verði nægjanlegt framboð íbúða á viðráðanlegu verði. Með því gæti byrði húsnæðiskostnaðar lækkað enn frekar og sú þróun er æskileg.