Miklar vaxtahækkanir gætu viðhaldið vanda húsnæðismarkaðar

Ársverðbólga stendur nú í 5,7% sem er mesta verðbólga sem mælst hefur hér á landi í um áratug. Húsnæðisliðurinn knýr áfram verðbólguna en húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um ríflega 18% síðastliðna tólf mánuði. Verðbólga án húsnæðisliðarins stendur í 3,7%.

Sterkir eftirspurnarkraftar hafa verið að verki á íbúðamarkaði að undanförnu. Þar ber helst að nefna vaxtalækkanir, aukinn kaupmátt heimilanna, sértæk úrræði á borð við skattfrjálsa úttekt séreignasparnaðar og mikla fólksfjölgun. Á síðasta ári fjölgaði íbúum landsins um 7.410 eða um 30% umfram það sem spáð hafði verið. Allir hafa þessir þættir lagst á sömu sveif við að auka eftirspurn eftir húsnæði.

Framboðshliðin hefur ekki haldið í við þessa þróun. Lagerinn af auglýstum eignum er óðum að tæmast. Ekki hafa verið færri eignir á sölu frá því mælingar hófust. Á sama tíma sýnir talning Samtaka iðnaðarins að fjölda íbúða í byggingu hafi farið fækkandi á undanförnum misserum.

Hraðar, meira, hagkvæmar

Það átakanlega við þessa stöðu er að vel væri hægt að byggja meira, hraðar og hagkvæmar. Í meginatriðum skýrist framboðsskorturinn af langvarandi undirliggjandi kerfisvanda.

1. Frumskilyrði fyrir því að hægt sér að byggja meira er aukið lóðaframboð en byggingaraðilar eru sammála um að lóðaskortur hamli íbúðauppbyggingu. Til að hægt sé að áætla vænt framboð þarf einnig að bæta rauntímagögn um stöðu markaðarins hverju sinni. Ófullnægjandi upplýsingar um fjölda íbúða í byggingu geta leitt til þess að rangt mat liggi til grundvallar þegar kemur að því að meta raunverulega þörf.

2. Til að hægt sé að byggja hraðar þarf að bæta ferli skipulagsmála, einfalda regluverk sem snýr að byggingariðnaði og stuðla að skilvirkari stjórnsýslu. Í skýrslu OECD frá árinu 2020 eru gerðar 316 úrbótatillögur á regluverki í byggingariðnaði. Að hve miklu leyti hefur þessum tillögum verið fylgt eftir?

3. Til að byggja á hagkvæmari hátt þarf sveigjanlegri skipulagsskilmála. Skapa þarf lóðaframboð utan þéttingarreita. Þá þarf að leyfa sköpunarkrafti lausnamiðaðra hönnuða að njóta sín með því að móta skynsamlegri byggingarreglugerð sem hannar ekki byggingar fyrir fram.

Umbætur á þessum sviðum eru til þess fallnar að flýta framkvæmdaferlinu og lækka byggingarkostnað. En til að halda megi kostnaði í lágmarki þarf hagkvæm fjármögnun einnig að standa byggingaraðilum til boða. Fjármögnunarkostnaður skýrir tilfinnanlegan hluta af heildarbyggingarkostnaði eða í kringum einn tíunda, eftir vaxtastigi hverju sinni. Það er því ljóst að skarpar og miklar vaxtahækkanir gætu haft neikvæð áhrif á framboðshlið markaðarins.

Hnitmiðaðar lausnir

Verðbólgutölur virðast gefa Seðlabankanum fáa aðra valkosti en að hækka vexti. En ef húsnæðismarkaðurinn er helsta driffjöður verðbólgunnar og framboðshliðin helsti sökudólgurinn um þessar mundir er fullt tilefni hjá Seðlabankanum til að beita áfram þjóðhagsvarúðartækjum á borð við takmarkanir á veðsetningarhlutföllum og heildarfjárhæð eða greiðslubyrði fasteignalána, til móts við vaxtahækkanir. Þannig mætti taka á meginorsökum verðbólgunnar með hnitmiðuðum hætti á sama tíma og neikvæð áhrif á framboðshlið húsnæðismarkaðar væru lágmörkuð. Samhliða er brýnt að ríki og sveitarfélög spýti í lófana hvað varðar nauðsynlegar og tímabærar umbætur á umgjörð byggingarmarkaðar.

Skammtímaaðgerðir á borð við vaxtahækkanir til að draga úr eftispurn mega ekki viðhalda lengri tíma vanda á húsnæðismarkaði. Sá vandi felst í framboðsskorti sem skýrist fyrst og fremst af kerfisvanda. Við þeim vanda eru til skynsamlegar lausnir sem hrinda má í framkvæmd þegar í stað. <

Greinin birtist fyrst í Fréttablaðinu, 3. febrúar 2022